Ingatlan bérbeadása egyéni vállalkozóként

Miért nem automatikusan vállalkozói bevétel?

Az Szja tv. kifejezetten kimondja: az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadásból származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályok alkalmazását választja, e bevétele tekintetében nem minősül egyéni vállalkozónak, akkor sem, ha egyébként regisztrált egyéni vállalkozó. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó bevételed alapesetben elkülönül a vállalkozói tevékenységedtől: nem számít bele sem a vállalkozói szja, sem az átalányadó bevételi vagy jövedelmi számításába, és nem esik a vállalkozói költségelszámolás szabályai alá.

Ha ezt a választást nem teszed meg, a bérbeadásból származó bevétel vállalkozói bevételnek számít, és a választott adózási módod, vállalkozói szja vagy átalányadó szerint adózik, ugyanúgy, mint bármely más vállalkozói bevételed.

A gyakorlatban a legtöbb egyéni vállalkozó számára az önálló tevékenységként történő adózás előnyösebb, mert a lenti, ingatlan-bérbeadásra szabott, kedvezőbb szabályok, a 10%-os költséghányad, a korábbi évekre visszamenőleges écs, és a szocho-mentesség, csak ennél a választásnál érvényesülnek.

Hogyan válaszd ezt a szabályt?

Külön, előzetes nyilatkozattétel nincs előírva: a választás abban nyilvánul meg, hogy a bevallásodban az ingatlan-bérbeadásból származó bevételt az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint, a vállalkozói bevételedtől elkülönítve vallod be. A katás egyéni vállalkozó viszont ezt a választást nem teheti meg: nála az ingatlan bérbeadása kizáró ok, ezért egyáltalán nem folytathatja a tevékenységét katásként, amíg ingatlant ad bérbe.

A jövedelem megállapítása: 10% költséghányad vagy tételes elszámolás

Az önálló tevékenységként adózó bérbeadó a jövedelmét kétféleképpen állapíthatja meg:

• 10%-os költséghányaddal: a bevétel 90%-a számít jövedelemnek, és emellett nem számolható el sem écs, sem más tételes költség.
• Tételes költségelszámolással: a bevétellel szemben a bérbeadással ténylegesen, igazoltan összefüggő kiadás számolható el, ideértve a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz écs-jét és felújítási költségét is, a tárgyi eszközökről szóló cikkben ismertetett szabályok szerint. Ha az ingatlant nem kizárólag bérbeadásra hasznosítod, az écs és a felújítási költség csak időarányosan vagy területarányosan számolható el. Egy speciális szabály szerint, ha az épületet, épületrészt 3 évnél régebben szerezted, és korábban egyáltalán nem számoltál el vele szemben écs-t, a korábbi évekre eső, el nem számolt écs-t is egy összegben elszámolhatod.

A két módszer közül választott az adóévre szólóan érvényes, és minden önálló tevékenységedből, nemcsak a bérbeadásból, származó bevételre egységesen kell alkalmaznod. Ha az évben már kaptál kifizetést, és annál a 10%-os költséghányad figyelembevételét kérted, ugyanabban az évben utólag nem térhetsz át a tételes elszámolásra.

Adóelőleg: kifizetőnek vagy magánszemélynek adod bérbe?

Ha a bérlő kifizető (jellemzően cég), az adóelőleget a kifizetőnek kell megállapítania és levonnia, a te legfeljebb a bevétel 50%-áig terjedő, költségekről tett nyilatkozatod alapján; nyilatkozat hiányában a bevétel 90%-a az adóelőleg alapja. A tényleges, ennél esetleg magasabb elszámolható költséget az éves szja-bevallásban érvényesítheted.

Ha a bérlő magánszemély, az adóelőleget neked magadnak kell megállapítanod, és negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig megfizetned.

Mindkét esetben az adó mértéke 15%.

Nem kell utána szochót fizetni

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után nem kell szociális hozzájárulási adót fizetni, függetlenül attól, hogy 10%-os költséghányaddal vagy tételesen állapítod meg a jövedelmet. Ez az egyik legfontosabb különbség a vállalkozói bevételhez képest: a szochóról szóló cikkben bemutatott minimum adóalap szabály a bérbeadásból származó jövedelmedre nem vonatkozik.

Áfa: főszabály szerint mentes, de van kivétel

Az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása főszabály szerint tárgyi adómentes szolgáltatás, függetlenül a bérbeadó jogállásától vagy a bérbevevő személyétől. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó nem számít fel és nem fizet utána áfát, cserébe viszont a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfát sem vonhatja le.

Négy esetben azonban a bérbeadás mindig adóköteles, a fenti mentesség ezekre nem alkalmazható:

• ha a bérbeadás tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül,
• közlekedési eszköz elhelyezését, parkolását szolgáló bérbeadás, például garázs bérbeadása,
• az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, például vízi közmű-berendezés bérbeadása, és
• a széf bérbeadása.

Emellett az adóalany a főszabály szerint adómentes bérbeadási tevékenységét, a lakóingatlan bérbeadását is beleértve, választhatja adókötelessé: ezt a döntést az adóévet megelőző év utolsó napjáig kell bejelenteni a NAV-nak, és a választás a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti az adóalanyt. Adókötelezettség választása esetén a bérbeadó levonhatja a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket, például az ingatlan felújítását, terhelő áfát, cserébe viszont a bérleti díjra áfát kell felszámítania.

Nem számít bevételnek a tovább áthárított rezsiköltség

Ha a bérlő a rezsiköltséget, a közüzemi díjakat a tényleges fogyasztás alapján, a bérbeadó által beszerzett szolgáltatásra vetítve, arányosan téríti meg, ez a tétel nem számít a bérbeadó bevételének. Ha viszont a bérleti díj egyösszegű, és tartalmazza a rezsit is, vagy a felek fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a teljes összeg bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben viszont a felmerült rezsiköltség elszámolható.

Ha másik településen is bérelsz lakást

Ha a lakás bérbeadásának, illetve a bérbevételednek az időtartama meghaladja a 90 napot, a bérbeadásból származó bevételedet csökkentheted az ugyanazon évben, más településen igazoltan általad megfizetett bérleti díjjal, feltéve hogy a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységből származó bevételeddel szemben nem számoltad el ezt a kiadást költségként. A más településen bérelt lakásnak nem kell belföldön lennie.

Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. Forrás: a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény, elsősorban a 3. § 17. pontja és a 2., 3. és 11. számú melléklet, az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (net.jogtar.hu), valamint a NAV 10. számú, "Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása" című információs füzete (2026. 02. 03.).

Utolsó frissítés: 2026. 07. 31.